最新土地增值稅預(yù)征率（16篇）

【第1篇】最新土地增值稅預(yù)征率

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：“土地增值稅的核定征收：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！?/p>

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率?！?/p>

以上是總局對(duì)土地增值稅核定征收的綱領(lǐng)性文件，各省市也紛紛制定本地的核定征收率：

各地核定征收率一覽表

1、廣東的規(guī)定

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

（一）符合《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過向自然資源部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照汕尾市土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等方式進(jìn)行評(píng)估計(jì)算，無法核定土地增值稅應(yīng)納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%。

（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)，可按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知（深地稅發(fā)[2009]460號(hào)）

一、征收范圍：2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收；

二：核定征收率普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為6%；

三、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為8%；

四、寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%；

五、其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%

2、福建的規(guī)定

關(guān)于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在清算時(shí)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在清算時(shí)發(fā)現(xiàn)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件的，要嚴(yán)格確定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級(jí)地稅局每季核定征收情況應(yīng)于季后10日內(nèi)報(bào)設(shè)區(qū)市地稅局，設(shè)區(qū)市地稅局經(jīng)匯總于季后15日內(nèi)上報(bào)省地稅局。

關(guān)于2007年以前土地增值稅清算遺留項(xiàng)目實(shí)行核定征收有關(guān)問題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

對(duì)于2007年以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項(xiàng)目，符合土地增值稅核定征收情形之一的，分別按以下規(guī)定實(shí)行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件（包括應(yīng)清算和可清算條件，下同）但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的3%核定征收。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關(guān)問題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

(一)住宅核定征收率1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告（榕稅公告[2018]1號(hào)）

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅核定征收率為5%對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅核定征收的公告（國(guó)家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

在土地增值稅清算過程中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實(shí)行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。

（一）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于5%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌以外方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格又不能提供購(gòu)房發(fā)票，確需采取核定征收的，核定征收率為5%。

3、重慶的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

(一)單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫(kù)為6%；非住宅(車庫(kù)除外)為8%。

(二)個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

4、江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

全省土地增值稅核定征收率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按8%；符合應(yīng)清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告（國(guó)家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

疫情防控期間，實(shí)行土地增值稅核定征收的納稅人，轉(zhuǎn)讓非住宅的核定征收率調(diào)整為7%；符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)穗責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率調(diào)整為9%。

5、青海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

普通住宅6%非普通住宅7%其他商品房10%

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的核定征收率普通住宅6%非普通住宅7%其他商品房10%

（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的核定征收率納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，對(duì)既不能提供重置成本評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票或契稅完稅證明的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依法核定征收土地增值稅，計(jì)算方式為計(jì)稅價(jià)格乘以核定征收率。

具體核定征收率如下：非個(gè)人納稅人：普通住宅5%非普通住宅6%其他商品房8%個(gè)人納稅人：其他商品房6%

6、安徽的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告（安徽省地方稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

在土地增值稅清算過程中，納稅人應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算的條件

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。按照收入金額的一定比例實(shí)行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房，核定征收率為5%；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房以外的其他類型房地產(chǎn)，核定征收率為6%。

關(guān)于明確阜陽(yáng)市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局阜陽(yáng)市稅務(wù)局）

阜陽(yáng)市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：營(yíng)業(yè)用房不低于6%；其他房地產(chǎn)（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)

（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)擅自銷毀賬簿，或者拒不提供納稅資料，或者符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算等情況的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

我市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7、黑龍江的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為4%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率問題的公告（黑龍江省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

對(duì)于符合土地增值稅核定征收條件的，各市(地)局要結(jié)合實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型等情況，按不低于5%的標(biāo)準(zhǔn)確定具體核定征收率。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統(tǒng)一調(diào)整為5%。

二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率由原4%調(diào)整為6%。

三、其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：土地增值稅核定征收率由原5%調(diào)整為7%。四、舊房（商服）：土地增值稅核定征收率由原1%調(diào)整為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

一、土地增值稅清算核定征收率普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為6%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為7%。

二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物適用核定征收的，按照上述清算核定征收率執(zhí)行（個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅暫免征收土地增值稅）。

8、浙江的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的公告（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

對(duì)按核定征收方式進(jìn)行清算的項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)采取通過國(guó)土部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等因素，按不同類型房產(chǎn)分別進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核合議，區(qū)分不同類型房產(chǎn)核定應(yīng)征稅額。清算項(xiàng)目核定征收率原則上不得低于5%。關(guān)于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告（湖州市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房（個(gè)人住房除外）及建筑物，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算；如確實(shí)無法按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的，征收機(jī)關(guān)可核定征收，核定征收率為5%。

關(guān)于對(duì)全市部分舊房及建筑物土地增值稅實(shí)行核定征收的公告（國(guó)家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房的，按轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收土地增值稅;

9、四川的規(guī)定

關(guān)于繼續(xù)實(shí)施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國(guó)家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財(cái)政局公告2023年第2號(hào)

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。

（二）非普通住宅核定征收率為7%。

（三）其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%,其中車位核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

對(duì)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需核定征收的，核定征收率確定為5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財(cái)政局公告2023年第5號(hào)）

對(duì)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率確定為5%。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國(guó)家稅務(wù)總局資陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；

（二）非普通住宅核定征收率為6%；

（三）非住宅核定征收率為7%，其中車位核定征收率為5%。

10、河南的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告（河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

11、湖南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《益陽(yáng)市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房等6%；

（三）對(duì)既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高核定；

（四）對(duì)以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進(jìn)行征收；

（五）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進(jìn)行查帳清算。

12、湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（鄂地稅發(fā)[2012]127號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產(chǎn)品三種劃分，分別調(diào)整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開發(fā)產(chǎn)品兩類核定征收率上下浮動(dòng)1%予以確定。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號(hào)）

1、銷售普通住宅核定征收率為5％；

2、銷售非普通住宅核定征收率為8％；

3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品核定征收率為10％;

4、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。

在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，可按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為5%、7%、8%。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局襄陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

銷售非普通住宅核定征收率為8%，銷售其他類型房地產(chǎn)核定征收率為10%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為5%、6%、8%。

13、遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號(hào)）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

各市局應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，在上述規(guī)定范圍內(nèi)，科學(xué)確定本地區(qū)土地增值稅預(yù)征率的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)按照省局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分不同房產(chǎn)類型，制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)及時(shí)向納稅人公告，同時(shí)報(bào)省局備案。

關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%。

14、陜西的規(guī)定

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收，核定征收率為5%。

15、貴州的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率的公告（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

全省各地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率

（一）貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)、小河區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5.5％；

3、營(yíng)業(yè)用房，核定征收率為6％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5.5％。

（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為4.5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

3、營(yíng)業(yè)用房，核定征收率為5.5％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5％。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又包括商業(yè)用房和其他房產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別源核算銷售收入，未分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，一律從高適用核定征收率。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅有關(guān)問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局公告2023年第14號(hào)）

除個(gè)人銷售住房外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按轉(zhuǎn)讓收入（不含增值稅）的5％核定征收土地增值稅。

16、吉林的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（吉市地稅發(fā)[2010]124號(hào)）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率為：

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為6%。

三、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進(jìn)入清算階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及舊房（非住宅）轉(zhuǎn)讓的，仍適用于原核定征收率。

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局長(zhǎng)白山保護(hù)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為5%。

17、寧夏的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告（寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)設(shè)置核定征收率（具體核定征收率見附件）。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別核算，納稅人不能按照房地產(chǎn)類型分開核算或不能準(zhǔn)確核算的，按其他類型房地產(chǎn)核定征收率計(jì)算征收土地增值稅。

18、河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為5%。

19、新疆的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（阿勒泰地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

為進(jìn)一步加強(qiáng)我地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)事項(xiàng)的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第十六條的規(guī)定，結(jié)合阿勒泰地區(qū)實(shí)際，經(jīng)2023年3月31日局務(wù)會(huì)議研究決定，現(xiàn)將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下：住宅（不含別墅）核定征收率為5%；其它項(xiàng)目核定征收率：阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)為進(jìn)一步加強(qiáng)我州土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2023年9號(hào)公告的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我州土地增值稅核定征稅率公告如下：對(duì)2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預(yù)售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目以及其他項(xiàng)目不能按期清算的，核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。住宅（不含別墅）核定征收率為5%；其他項(xiàng)目的核定征收率：庫(kù)爾勒市為6%；其他各縣及開發(fā)區(qū)為5.5%。

關(guān)于明確我州土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告及政策解讀（博爾塔拉蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原則上不得核定征收土地增值稅。對(duì)不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)規(guī)定計(jì)征土地增值稅，確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，確定核定征收率為：（一）住宅核定征收率為5%。

（二）博樂市商住樓核定征收率為6%，其他縣市為5.5%。

（三）博樂市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%，其他縣市為6.5%。

（四）其它為6%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告（哈密地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

根據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告（第9號(hào)）》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于公告中規(guī)定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算而沒有清算的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一暫定為5%（包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他）。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率相關(guān)問題的公告（和田地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產(chǎn)項(xiàng)目核定征收率統(tǒng)一為5%。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（吐魯番地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

商住樓核定征收率為5.5%；

綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%；

其他項(xiàng)目（如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施等）核定征收率為5%。

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干政策的通告（烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號(hào)）

（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項(xiàng)目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級(jí)公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為8%。

（二）非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項(xiàng)目為住宅（不含別墅）的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級(jí)公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為9%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告（克拉瑪依市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項(xiàng)目核定征收率不得低于5%由各地自定?！敝?guī)定，現(xiàn)將“其他項(xiàng)目”沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人，土地增值稅核定征收率問題公告如下：公式：其他項(xiàng)目的核定征收率＝其他項(xiàng)目平均銷售單價(jià)/住宅平均銷售單價(jià)*5%

20、江蘇的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號(hào)）

納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三十四條情形除第二款和第四款外應(yīng)當(dāng)核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值稅：

1、獨(dú)棟商品住宅：8%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類房地產(chǎn)：6%；

3、獨(dú)棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：5%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。

21、山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.別墅，核定征收率不低于7%；

5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；

6.地下室、車位（庫(kù)）等附屬設(shè)施，核定征收率不低于5%。

關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市地方稅務(wù)局）【到期失效】

濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于明確全市土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）對(duì)符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅核定征收率為5%；

（二）對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的納稅人，土地增值稅核定征收率為5%；

（三）對(duì)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，無法確定取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的土地價(jià)款的納稅人，土地增值稅核定征收率不低于5%。

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)）

納稅人銷售新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 5%；銷售新建非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，核定征收率為7%。個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為 5%；非個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為7%。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，核定征收率為 7%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局）

（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產(chǎn)的核定征收率不低于5%；（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

對(duì)符合核定征收清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照“一項(xiàng)一核”的原則，根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價(jià)、單位土地成本、當(dāng)?shù)亟ò苍靸r(jià)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)進(jìn)行具體的評(píng)估測(cè)算后，分項(xiàng)目確定核定征收率，計(jì)算土地增值稅。

22、廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

符合核定征收條件的納稅人出售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，分別按房產(chǎn)類型確定土地增值稅核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商鋪和其他房產(chǎn)按不低于７%的核定征收率征收。

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅，在確實(shí)無法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按不低于10%的核定征收率征收。

關(guān)于修訂土地增值稅核定征收率的公告（欽州市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、除個(gè)人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅土地增值稅核定征收率為５%。

二、除個(gè)人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。

三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為５%，其他納稅人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為7%。

四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅，在確實(shí)無法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按10%核定征收率征收。

23、內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收問題的公告（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

土地增值稅核定征收率分為三個(gè)檔次：

轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為5%，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為6%，轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。

由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)差異較大，各盟市地稅機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況，核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%，但原則上不得低于5%。

24、山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)公告）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目：7%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收，按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。核定征收率按類型分別暫定為：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他類型房地產(chǎn)7%。納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)類型進(jìn)行核定征收土地增值稅。同時(shí)對(duì)有下列第（二）項(xiàng)和第（四）項(xiàng)行為之一發(fā)生的，按最高核定征收率進(jìn)行核定征收土地增值稅?！?/p>

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號(hào)）

二、土地增值稅核定征收率：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目7%。

25、北京的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告（ 北京市地方稅務(wù)局2023年第8號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí)，對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅。

26、天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告（天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

（三）無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

27、云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

確需采取核定征收率方式進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，必須由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類型、同規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)水平，以及具體項(xiàng)目情況測(cè)算并確定核定征收率。

核定征收率應(yīng)經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議確認(rèn)后，在實(shí)施前上報(bào)州（市）稅務(wù)局備案。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

普通住宅為3%；非普通住宅為3.5%；寫字樓、營(yíng)業(yè)用房、車庫(kù)等商品房為5.5%。

28、甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國(guó)家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級(jí)市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅為7%，

3、其他類型房地產(chǎn)為9%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣（市、區(qū)）核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅為5%；

2、非普通住宅為6%；

3、其他類型房地產(chǎn)為7%。

【第2篇】土地增值稅優(yōu)惠

在實(shí)務(wù)操作中，很多財(cái)務(wù)人士不知道企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)該交哪些稅？稅率是多少呢？怎么樣在合法的情況下去合理避稅？土地買賣和股權(quán)轉(zhuǎn)讓又有什么區(qū)別？

通常情況下，土地不能直接轉(zhuǎn)讓，土地只有在開發(fā)投入達(dá)到項(xiàng)目總投資（不含土地成本）的25%之后才可以轉(zhuǎn)讓。只有在企業(yè)改制重組、破產(chǎn)清算等特殊情形下土地才有可能直接轉(zhuǎn)讓。土地的轉(zhuǎn)讓涉及增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及土地購(gòu)買方的契稅。

根據(jù)土地的取得時(shí)間不同（是否在營(yíng)改增之前），增值稅稅率可能為5%，也可能為9%；土地增值稅適用30%到60%四檔超率累進(jìn)稅率；企業(yè)所得稅適用25%的基礎(chǔ)稅率；印花稅適用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬(wàn)分之五的稅率；契稅適用3%-5%的比例稅率，具體稅率根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。

合理的稅務(wù)籌劃主要考慮企業(yè)改制重組的相關(guān)稅收優(yōu)惠，土地買賣涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，應(yīng)征契稅和土地增值稅，而股權(quán)的轉(zhuǎn)讓不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，僅需繳納所得稅和印花稅，雖然國(guó)家稅務(wù)總局原先發(fā)文“以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的名義轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)需要繳納土地增值稅”，但是從各地的稅務(wù)實(shí)踐和相關(guān)稅務(wù)司法判例的情況來看，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)無需征收土地增值稅。

【第3篇】土地增值稅存在的問題

#01

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地增值稅能否核定征收？

答復(fù)內(nèi)容：

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定：

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河北省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-04-12

#02

司法拍賣中“標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費(fèi)及其可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)均由買受人承擔(dān)”是否包括企業(yè)所得稅、土地增值稅？司法拍賣的稅款時(shí)間為法院出具的成交確認(rèn)書的時(shí)間還是房產(chǎn)證辦理時(shí)間？

答復(fù)內(nèi)容：

稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)稅法規(guī)定確定納稅義務(wù)人，但不干預(yù)買賣雙方對(duì)交易稅費(fèi)實(shí)際承擔(dān)人的相關(guān)約定，實(shí)質(zhì)上屬于成交價(jià)格是否含交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)的民事約定。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：福建省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-04-12

#03

購(gòu)入毛坯房，未另外支付土地價(jià)款，甲公司支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款4億元不包括土地價(jià)款，全部是房屋及建筑物的價(jià)款嗎？“取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款”是0元嗎？

答復(fù)內(nèi)容：

根據(jù)您的敘述，貴公司應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。購(gòu)入毛坯房時(shí)未另外支付地價(jià)款，轉(zhuǎn)讓時(shí)不另行計(jì)算扣除。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：福建省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-04-09

#04

我單位取得一個(gè)用地規(guī)劃許可證，一個(gè)工程規(guī)劃許可證，多個(gè)工程施工證，請(qǐng)問在土地增值稅清算時(shí)，如何確定清算項(xiàng)目，能按照整個(gè)房地產(chǎn)為單位清算嗎？

答復(fù)內(nèi)容：

一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅的清算單位以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。如您分期項(xiàng)目達(dá)到上述文件清算條件，即可辦理土地增值稅清算。具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-04-01

【第4篇】土地增值稅怎么申報(bào)

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。另外，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。其中轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增之前繳納的營(yíng)業(yè)稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

一、一般計(jì)稅方法下土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額，在計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)，涉及抵減土地價(jià)款的，還應(yīng)當(dāng)扣除相應(yīng)土地成本。

舉例：a房地產(chǎn)公司清算項(xiàng)目為一般計(jì)稅項(xiàng)目，2023年12月31日申報(bào)的土地增值稅清算資料中銷售臺(tái)賬顯示含稅銷售收入11億元，全部為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入，假設(shè)該收入對(duì)應(yīng)應(yīng)扣除的土地成本為3.37億元(增值稅與土地增值稅計(jì)算分?jǐn)偪趶揭恢?，銷售額=(11-3.37)÷(1+9%)=7億元，銷項(xiàng)稅額=7 × 9%=0.7億元，土地增值稅清算收入=11-0.7=10.3億元

二、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)。適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。但對(duì)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓非自建不動(dòng)產(chǎn)以及一般納稅人轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)后的余額為銷售額。所以增值稅應(yīng)納稅額為差額除以(1+5%)*5%。土地增值稅應(yīng)稅收入為收入總額扣除增值稅應(yīng)納稅額后的差額。

舉例：2023年a公司將營(yíng)改增之前以500萬(wàn)購(gòu)買的辦公樓予以出售，出售的含稅收入1000萬(wàn)元，應(yīng)繳納增值稅為(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，應(yīng)確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入為5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第5篇】營(yíng)改增土地增值稅稅金

下面是老師整理的資料：

可免費(fèi)領(lǐng)取以上資料

可免費(fèi)領(lǐng)取以上資料

需要這套房產(chǎn)會(huì)計(jì)資料的朋友：

1、在下方評(píng)論區(qū)留言：“我要資料” 并轉(zhuǎn)發(fā)收藏。

2、點(diǎn)擊老師頭像，關(guān)注后私信我“領(lǐng)取房產(chǎn)會(huì)計(jì)資料”即可領(lǐng)?。。ㄖ匾徊剑?/p>

【第6篇】土地增值稅清算稅款鑒證表

土地增值稅清算不僅工作量大，專業(yè)性強(qiáng)，需提供的資料多，而且各地對(duì)清算工作的具體規(guī)定也不盡相同，所以成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的一個(gè)工作難點(diǎn)。從今天開始，咱們就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行土地增值稅清算資料報(bào)送進(jìn)行專題探討。

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第十二條規(guī)定，納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料包括：

(一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

與清算項(xiàng)目有關(guān)的書面說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費(fèi)用的計(jì)算和分?jǐn)偡椒?、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價(jià)、房地產(chǎn)清算項(xiàng)目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：

1．項(xiàng)目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。

2．對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)說明共同費(fèi)用總額及其分?jǐn)偳闆r。

3．對(duì)納稅人開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)分項(xiàng)分類說明其具體情況（即按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分類）；屬于建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)等情形的應(yīng)附上相關(guān)憑證。

4．將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。

5．涉及減免稅的項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目涉及的減免稅情況進(jìn)行說明。

6．關(guān)聯(lián)交易情況說明。

7．融資情況說明。

8．企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。

凡在本規(guī)程實(shí)施前已作清算申報(bào)且工程造價(jià)高于扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的清算項(xiàng)目，還應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送造價(jià)書面報(bào)告。

（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。同時(shí)該《規(guī)程》第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照項(xiàng)目的進(jìn)度向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料；

1、取得土地、立項(xiàng)與規(guī)劃環(huán)節(jié)：納稅人取得（包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)及其他方式取得）土地使用權(quán)，辦理立項(xiàng)與規(guī)劃手續(xù)并取得規(guī)劃建設(shè)部門的修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

①與清算項(xiàng)目相關(guān)的和政府簽訂的協(xié)議、政府文件及會(huì)議紀(jì)要。通過這些資料主要核實(shí)是否存在土地出讓金返還、是否有配套設(shè)施比如公園、學(xué)校等的建設(shè)約定，是否存在其他土地增值稅清算可能會(huì)涉及到的事項(xiàng)。

②發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)文件。了解項(xiàng)目的大致情況，關(guān)注是否有項(xiàng)目分期建設(shè)方面的說明。

③ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證

④國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。國(guó)有土地使用證、出讓合同（協(xié)議）或其他相關(guān)證明。通過土地出讓合同，可以核實(shí)土地出讓價(jià)格、土地面積、土地交付時(shí)間、交付狀況（凈地交付還是現(xiàn)狀交付）、廉租房等配套設(shè)施配置情況及是否需要無償移交等信息。

⑤房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議。主要核實(shí)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，如果是凈地交付，則沒有。

⑥土地使用權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

2、項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)：納稅人申請(qǐng)領(lǐng)用發(fā)票前，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

①建筑工程規(guī)劃許可證（如有附件一并提供）。

②建筑工程施工許可證（如有附件一并提供）。

③建筑工程預(yù)算書。

④建筑工程施工合同。

⑤工程造價(jià)情況備案表、工程量清單。

凡項(xiàng)目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設(shè)計(jì)或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在施工前或施工中向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，報(bào)送相應(yīng)的設(shè)計(jì)（施工）圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行實(shí)地核查，納稅人應(yīng)予以配合。

3、銷（預(yù)）售商品房環(huán)節(jié)：

①納稅人在取得商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備。

②商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、項(xiàng)目銷售收入明細(xì)表。表格沒有固定格式，但至少應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)類型、樓號(hào)、房號(hào)、建筑面積、業(yè)主姓名、銷售金額等信息，如果能提供銷售合同編號(hào)、銷售發(fā)票號(hào)碼、預(yù)售面積、測(cè)繪面積、面積補(bǔ)差、是否保障房及保障房面積等等。營(yíng)改增前未售完的項(xiàng)目，還應(yīng)該提供營(yíng)改增前、后收款金額。

4、項(xiàng)目竣工決算驗(yàn)收環(huán)節(jié)：

①房屋測(cè)量成果報(bào)告書，包括實(shí)測(cè)面積表以及實(shí)測(cè)面積報(bào)告等。需要辦理產(chǎn)權(quán)證的建筑面積，都需要通過專業(yè)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪并出具實(shí)測(cè)面積報(bào)告，對(duì)于不能辦理產(chǎn)權(quán)證的建筑面積是否需要測(cè)繪，這個(gè)一般沒有強(qiáng)制性要求。

②工程竣工驗(yàn)收備案表或竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。記載有工程名稱、開工時(shí)間、竣工時(shí)間、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等信息，并由相關(guān)單位蓋章確認(rèn)。

③項(xiàng)目決算報(bào)表及項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。通過項(xiàng)目的預(yù)算書決算書變化因素——工程變更單、工程增減變化匯總表審核工程的決算情況。工程竣工結(jié)算報(bào)告是建設(shè)單位與施工單位雙方按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行的工程價(jià)款最終結(jié)算。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告完成后，承包人應(yīng)立即在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向發(fā)包人遞交工程竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料。工程竣工結(jié)算報(bào)告由施工單位編制，經(jīng)建設(shè)單位審核后蓋章確認(rèn)，也可以委托第三方審核后雙方蓋章確認(rèn)，是確定工程造價(jià)的重要依據(jù)。有的企業(yè)由于各種原因，沒有提供工程竣工結(jié)算報(bào)告，這就增加了清算審核的難度。

④人防工程竣工驗(yàn)收備案表及人防工程平時(shí)使用證。備案表上記載有人防面積，人防工程平時(shí)使用證證明人防工程已驗(yàn)收并移交人防部門。

5、其他資料。銀行貸款利息結(jié)算通知單、其他借款合同及利息結(jié)算憑證、商品房權(quán)屬證明和由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的項(xiàng)目竣工圖等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料。

（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

【第7篇】土地增值稅實(shí)施細(xì)則

在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，所繳納的稅費(fèi)不盡相同。其中在商品房銷售環(huán)節(jié)需繳納的稅費(fèi)比較多，土地增值稅是一個(gè)主要稅種，對(duì)企業(yè)來說負(fù)擔(dān)比較重，涉及政策也比較復(fù)雜。如何確定土地增值稅的納稅義務(wù)人，明確征稅行為和范圍；營(yíng)改增后，土地增值稅在應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目金額、稅款預(yù)征、稅款清算、稅收優(yōu)惠政策等方面發(fā)生了一系列變化，搞清楚這些問題，對(duì)于正確適用政策，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)效益最大化，是很有必要的。

一、土地增值稅的納稅義務(wù)人和征稅范圍

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。具體操作中，什么行為和情況需要繳稅，什么行為和情況不需要繳稅，還需分別判定。

1、以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅的征稅范圍。即以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，雖發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

那么是不是只要無償贈(zèng)與就不用繳納土地增值稅了呢？

當(dāng)然不是。

這里的贈(zèng)與行為是有嚴(yán)格限制的。為了防止納稅人以贈(zèng)與方式逃避稅收，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字【1995】48號(hào)）明確“贈(zèng)與”是指以下情況：一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)等以及經(jīng)民政部批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。以上這些贈(zèng)與行為不繳納土地增值稅，除列舉的上述“贈(zèng)與”以外的贈(zèng)與行為仍需繳納土地增值稅。

2、只有轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為才征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為原則上不應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。據(jù)此可以理解為，依法被征用后的土地屬國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如果自行轉(zhuǎn)讓則是違法行為。

3、房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。因?yàn)槌鲎怆m然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，故不應(yīng)征收土地增值稅。

4、房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品與被拆遷戶進(jìn)行房屋調(diào)換，必須繳納土地增值稅。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

5、合作建房的土地增值稅政策。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

6、房地產(chǎn)抵押的土地增值稅政策。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國(guó)稅函【2007】645號(hào)）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅（現(xiàn)改為增值稅）、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

二、土地增值稅應(yīng)稅收入的確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。用公式表示是：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，依據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，確定對(duì)應(yīng)的稅率。增值額（相當(dāng)于純利潤(rùn)）占的比例越高，對(duì)應(yīng)稅率越高，交的稅越多，稅率最高達(dá)60%。土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

從以上公式和稅率表可以看出，土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額這兩個(gè)變量。在營(yíng)改增前后，稅法對(duì)這兩個(gè)變量因素的規(guī)定發(fā)生了明顯變化。

營(yíng)改增前，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入包含營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，根據(jù)財(cái)稅【2016】43號(hào)和稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)的規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅（注意：土地增值稅和增值稅是完全不同的兩個(gè)稅種。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)既要繳納增值稅，又要繳納土地增值稅）。這里又分適用增值稅一般計(jì)稅方法或簡(jiǎn)易計(jì)稅方法分別計(jì)算應(yīng)繳納的增值稅：

1、適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。

銷項(xiàng)稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/(1+9%)×9%

2、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額,需要將含增值稅收入換算成不含增值稅收入，換算方法為：

土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)含稅銷售額/(1+5%)

適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法納稅人，開具增值稅普通發(fā)票，征收率為5%。

在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人（指年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬(wàn)元）適用一般計(jì)稅方法（可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額），增值稅稅率為10%；符合條件的也可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額），增值稅征收率為5%。哪種計(jì)稅方法更有利于企業(yè)就選擇哪種。

一般計(jì)稅方法項(xiàng)目與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法項(xiàng)目的界定原則是：國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)第八條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是“一般納稅人”（指年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬(wàn)元）；如果房地產(chǎn)企業(yè)是小規(guī)模納稅人（指年應(yīng)征增值稅銷售額未超過500萬(wàn)元），則適用5%的征收率繳納增值稅。

三、土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

扣除項(xiàng)目及其金額的確定對(duì)于計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額至關(guān)重要，一般分為以下六類：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加和地方教育附加可視同稅金予以扣除。營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。還規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。

（五）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。

（六）根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〖2016〗36號(hào)文件第三十四條、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〖2016〗43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入土地增值稅的扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，計(jì)入開發(fā)成本，可以作為扣除項(xiàng)目。這個(gè)新變化必須掌握，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)完整準(zhǔn)確計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而準(zhǔn)確核算土地增值稅是十分重要的。

四、土地增值稅的預(yù)征

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。” 各省市（區(qū)）結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，明確了本省市（區(qū)）房地產(chǎn)土地增值稅的預(yù)征率，并適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整。《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法（試行）》（廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施先預(yù)征后清算的征管模式。納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法計(jì)算預(yù)繳土地增值稅：

應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率

公式中預(yù)征率按各市的預(yù)征率執(zhí)行，各市可實(shí)行差別化預(yù)征率。《寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)<寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法>的通知》（寧政發(fā)[2015]43號(hào)）第七條對(duì)土地增值稅預(yù)征率作了統(tǒng)一明確：“ 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)按規(guī)定按月預(yù)繳土地增值稅；待該項(xiàng)目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅預(yù)征率為：(一)普通住宅為1%；（二)非普通住宅為1.5%；（三)其他類型房地產(chǎn)為2%”。

上面公式中應(yīng)預(yù)繳的增值稅如何計(jì)算呢？比如《寧夏回族自治區(qū)稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)增值稅管理工作指引（試行）》規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。公式為：應(yīng)預(yù)繳的增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

也就是說，在預(yù)征土地增值稅時(shí)，要分兩步計(jì)算：第一步，先計(jì)算出應(yīng)預(yù)繳的增值稅；第二步，再計(jì)算出應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。待工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

舉例說明：2023年5月，某房地產(chǎn)公司當(dāng)期收到預(yù)售房款3000萬(wàn)元，土地增值稅的預(yù)征率為1%（該項(xiàng)目全部為普通住宅）。應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅是多少呢？

假設(shè)該公司按一般計(jì)稅方法繳納增值稅，當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳土地增值稅計(jì)算如下：第一步，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳增值稅=3000÷（1+9%）×3% = 82.57（萬(wàn)元）；第二步，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=（3000-82.57）×1% = 29.17（萬(wàn)元）。

小貼士：9%為一般計(jì)稅方法適用的增值稅稅率，3%是增值稅的預(yù)征率，1%是土地增值稅的預(yù)征率。

【第8篇】土地增值稅預(yù)繳

政策依據(jù)：財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅[2006]21號(hào)）

北京市關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問題（北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公告2023年第3號(hào)）

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告[2016]70號(hào))

預(yù)繳時(shí)間：取得第一筆商品房預(yù)售款的下一個(gè)納稅申報(bào)期

計(jì)算方法：

應(yīng)預(yù)繳稅款=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)*土地增值稅預(yù)征率

其中，各省市的土地增值稅預(yù)征率需按各省市規(guī)定執(zhí)行，(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))文件規(guī)定“保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅”。關(guān)于保障性住房的判定遵循各省市稅務(wù)局相關(guān)規(guī)定。

就北京市而言，保障性住房是指各級(jí)人民政府或者指定經(jīng)營(yíng)單位回購(gòu)的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對(duì)象銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房(含比照經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房管理)等具有保障性質(zhì)的各類住房。

該等保障性住房均納入北京市住建委保障房建設(shè)計(jì)劃，納稅人享受保障房暫不預(yù)征的稅收優(yōu)惠政策，需持住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)建設(shè)保障房的文件先在稅務(wù)局辦理暫不預(yù)征登記。

不屬于保障房建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目，預(yù)征率按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率。(預(yù)征率計(jì)算詳見北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公告2023年第3號(hào))，在辦理項(xiàng)目預(yù)售許可證時(shí)確定項(xiàng)目預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

【第9篇】土地增值稅附著物包括

導(dǎo)讀：土地增值稅是指的是在國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中產(chǎn)生的增值需要納稅的一種方式。很多人容易將土地增值稅與增值稅相混淆，土地增值稅的可以扣除的項(xiàng)目中稅金是其中之一。那么土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)有哪些呢？

土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)

答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則，納稅人計(jì)算土地增值額時(shí)稅法允許扣除的項(xiàng)目主要包括四個(gè)方面：一是土地取得成本，即取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用；二是房產(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用；三是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用；四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。另外，土地增值稅實(shí)施細(xì)則還規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。

什么是土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。征稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。當(dāng)前中國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

本文詳細(xì)介紹了土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)有哪些，也介紹了什么是土地增值稅。如果你是一位土地增值稅的納稅人，最好是知道很多稅金都是可以在繳納土地增值稅的時(shí)候扣除的。

【第10篇】土地增值稅核算

選對(duì)方法 合規(guī)確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入

2023年11月04日 中國(guó)稅務(wù)報(bào) 版次：07 作者：郭立江

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值稅應(yīng)稅收入，應(yīng)為不含增值稅收入。筆者在實(shí)際征管中發(fā)現(xiàn)，一些適用增值稅一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)存在誤區(qū)。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握方法，準(zhǔn)確計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅收入。

典型案例

房地產(chǎn)開發(fā)公司p公司為增值稅一般納稅人，其開發(fā)的m項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，2023年6月已完工交付使用。該項(xiàng)目共取得含稅銷售收入（售房款）10900萬(wàn)元。假設(shè)對(duì)應(yīng)的土地成本為4000萬(wàn)元，適用增值稅稅率9%，那么，p公司應(yīng)如何確定土地增值稅清算時(shí)的應(yīng)稅收入？

常見問題

筆者在實(shí)際征管中發(fā)現(xiàn)，適用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)，容易存在一些誤區(qū)。比如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，土地增值稅應(yīng)稅收入直接等于會(huì)計(jì)收入，也直接等于不含增值稅收入。再比如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接以所開具售房發(fā)票的不含稅開票金額作為應(yīng)稅收入。

筆者在梳理p公司2023年7月的納稅申報(bào)情況時(shí)，發(fā)現(xiàn)其《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（三）》（服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）“9%稅率的項(xiàng)目”欄次，填報(bào)本期服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)價(jià)稅合計(jì)額（免稅銷售額）10900萬(wàn)元，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期發(fā)生額4000萬(wàn)元、本期實(shí)際扣除金額4000萬(wàn)元?！对鲋刀惣{稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》填報(bào)“按適用稅率計(jì)稅銷售額”10000萬(wàn)元，“銷項(xiàng)稅額”569.72萬(wàn)元。

同時(shí)，其《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》（本期銷售情況明細(xì)）“一般計(jì)稅方法計(jì)稅”項(xiàng)目的“9%稅率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)”欄次，填報(bào)銷售額10000萬(wàn)元，銷項(xiàng)稅額900萬(wàn)元，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除金額4000萬(wàn)元，扣除后含稅（免稅）銷售額6900萬(wàn)元，銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額569.72萬(wàn)元。

從申報(bào)資料看，p公司累計(jì)開具的發(fā)票價(jià)稅合計(jì)10900萬(wàn)元。其中，不含稅銷售額為10000萬(wàn)元、稅額為900萬(wàn)元。p公司認(rèn)為開具的售房發(fā)票的不含稅銷售額10000萬(wàn)元就是土地增值稅的應(yīng)稅收入，同樣沒有考慮因土地價(jià)款差額征稅所抵減的銷項(xiàng)稅額=4000÷（1+9%）×9%=330.28（萬(wàn)元）。

計(jì)算方法

土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)，無法直接從已有納稅資料、會(huì)計(jì)賬簿中獲取，而是需要計(jì)算確認(rèn)。從筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)上看，可行的計(jì)算方法主要有三種。

第一種方法：以含稅收入為基礎(chǔ)分兩步計(jì)算。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

從以上文件規(guī)定可以看出，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其土地增值稅應(yīng)稅收入計(jì)算分兩步：第一步，計(jì)算出增值稅銷項(xiàng)稅額；第二步，將向購(gòu)房者收取的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益（以下稱“含稅銷售收入”）減去增值稅銷項(xiàng)稅額，從而計(jì)算得出土地增值稅應(yīng)稅收入。

具體到本案例，第一步，m項(xiàng)目的增值稅銷項(xiàng)稅額=（含稅銷售收入-土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%=（10900-4000）÷（1+9%）×9%=569.72（萬(wàn)元）；第二步，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-增值稅銷項(xiàng)稅額=10900-569.72=10330.28（萬(wàn)元）。與企業(yè)自行計(jì)算的應(yīng)稅收入相比，多了10330.28-10000=330.28（萬(wàn)元）。

第二種方法：以含稅收入為基礎(chǔ)用公式計(jì)算。

根據(jù)增值稅銷項(xiàng)稅額=（含稅銷售收入-土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-增值稅銷項(xiàng)稅額，兩式合并可以得出，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-（含稅銷售收入-土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%=（含稅銷售收入+土地價(jià)款×9%）÷（1+9%）。

本案例中，m項(xiàng)目含稅收入10900萬(wàn)元、土地價(jià)款4000萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)稅收入為（10900+4000×9%）÷（1+9%）=10330.28（萬(wàn)元），與第一種方法的計(jì)算結(jié)果一致。

第三種方法：以開具的不含稅開票金額為基礎(chǔ)計(jì)算。

土地增值稅應(yīng)稅收入=不含稅開票金額+土地價(jià)款允許抵減的稅額=不含稅開票金額＋土地價(jià)款÷（1+9%）×9%。本案例中，m項(xiàng)目開票金額10000萬(wàn)元、土地價(jià)款4000萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)稅收入為10000+4000÷（1+9%）×9%=10330.28（萬(wàn)元），與前兩種方法的計(jì)算結(jié)果一致。

值得關(guān)注的是，土地增值稅應(yīng)稅收入不能與會(huì)計(jì)收入、企業(yè)所得稅核算收入、開具發(fā)票金額簡(jiǎn)單地畫上等號(hào)，也無法從已有的納稅資料、會(huì)計(jì)資料直接獲取，而是要計(jì)算取得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可以結(jié)合多種方式進(jìn)行驗(yàn)算，確保應(yīng)稅收入計(jì)算無誤。必要情況下，應(yīng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通確認(rèn)，防范后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：國(guó)家稅務(wù)總局東營(yíng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局）

【第11篇】舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅申報(bào)表

今年的稅務(wù)師考試，大家普遍反映考查了很多土增稅的知識(shí)點(diǎn)，特別是涉及到多數(shù)人都不太熟悉的舊房轉(zhuǎn)讓部分，今天小編整理了相關(guān)政策，一起學(xué)起來～

今天我們就來講講舊房轉(zhuǎn)讓相關(guān)的土增稅政策~

基本概念

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。

課稅對(duì)象

土增稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得的增值額。

納稅人

土增稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國(guó)內(nèi)其他單位和個(gè)人，該包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民等。

增值額

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

扣除項(xiàng)目

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額：

(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

稅率

接下來我們來了解與舊房轉(zhuǎn)讓有關(guān)的土增稅政策~

01、舊房及建筑物

新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房。

02、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字﹝1995﹞6號(hào)）第七條第四款規(guī)定，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅﹝2006﹞21號(hào)）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’予以扣除，但不作為加計(jì)扣除的基數(shù)，在《土地增值稅納稅申報(bào)表（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》中填入“購(gòu)房契稅”欄次。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

03、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字﹝1995﹞6號(hào)）第七條第五款：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也視同稅金予以扣除?！?因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的大幅教育附加，也視同稅金予以扣除。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年70號(hào)）規(guī)定：“營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’不包括增值稅?！?/p>

04、其他規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第九條：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。”

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字﹝1995﹞6號(hào)）第十三條：“條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。”

05、申報(bào)

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

友情提醒

實(shí)踐中，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅清算，會(huì)根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定作出具體征管規(guī)定。

【第12篇】土地增值稅清算應(yīng)稅收入

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定：

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，出現(xiàn)以下三種情形該如何確認(rèn)土地增值稅收入呢？

情形一、全額開具商品房銷售發(fā)票

案例1 某房地產(chǎn)有限公司銷售給甲公司一棟商用辦公樓，合同總金額1200萬(wàn)元（不含稅），發(fā)票開具不含稅金額也是1200萬(wàn)元，但甲公司尚有100萬(wàn)元的購(gòu)房款一直未支付。那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，該房地產(chǎn)公司收入額應(yīng)按多少確認(rèn)？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。

該房地產(chǎn)公司銷售的商品房雖然未全額收到購(gòu)房款，但因按全額開具了商品房發(fā)票，因此應(yīng)按照不含稅價(jià)格1200萬(wàn)元確認(rèn)土地增值稅收入。

情形二、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票

案例2 某房地產(chǎn)有限公司銷售了兩套商品房，甲套商品房合同金額200萬(wàn)元（不含稅），由于客戶只交了首付款30%，因此發(fā)票也只開了60萬(wàn)元；乙套商品房合同金額150萬(wàn)元（不含稅），客戶同樣只交了首付款30%，但該房地產(chǎn)公司尚未開具發(fā)票。那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，針對(duì)甲、乙兩套商品房收入額應(yīng)按多少確認(rèn)？

根據(jù) 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

因此，該房地產(chǎn)有限公司銷售的甲乙兩套商品房，合同總金額合計(jì)350萬(wàn)元（不含稅），雖然客戶只交了首付款，房地產(chǎn)公司僅開具了部分發(fā)票，但在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，按上述規(guī)定，則應(yīng)按照合同約定的總金額350萬(wàn)元（不含稅）確認(rèn)為土地增值稅收入。

情形三、銷售合同面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致

案例3 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與客戶簽訂商品房銷售合同，銷售合同所載商品房面積為120平方米，房屋達(dá)到交付條件后，經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量后發(fā)現(xiàn)面積為126平方米，針對(duì)該問題經(jīng)與客戶協(xié)商后，客戶補(bǔ)繳了6萬(wàn)元（不含稅）的購(gòu)房款。那么，針對(duì)客戶補(bǔ)繳的6萬(wàn)元（不含稅）購(gòu)房款在土地增值稅清算時(shí)收入額如何確認(rèn)？

根據(jù) 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

因此，該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到的客戶補(bǔ)繳的6萬(wàn)元（不含稅）購(gòu)房款，在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)予以調(diào)整。

來源：中稅答疑新媒體智庫(kù)

【第13篇】土地增值稅稅率增值50%

一說到土地增值稅，有些朋友或許會(huì)想到增值稅，但這是兩個(gè)完全不同的稅種。增值稅是對(duì)貨物與勞務(wù)的流轉(zhuǎn)過程中的增值額進(jìn)行課征的稅種，也是目前我國(guó)最大的稅種；而土地增值稅則是針對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額課征的稅種。

2023年，土地增值稅實(shí)現(xiàn)了6465億元，比上年增長(zhǎng)14%，占當(dāng)年稅收收入的4%。從比重上看，應(yīng)該算作一個(gè)輔助性的稅種。

目前土地增值稅的法律依據(jù)是國(guó)務(wù)院令[1993]第138號(hào)頒布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，從1994年開始實(shí)施。也算是分稅制改革背景下針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)特定的稅種。

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，通俗的說，就是賣房賣地有了增值額的單位和個(gè)人。目前交該稅的主體還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?？赡芎芏嗳藳]有覺得自己賣房時(shí)交了土地增值稅，是因?yàn)閺?008年開始，對(duì)個(gè)人暫免征收了而已。注意是暫免征收，不是法定免稅。

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，具體是取得的收入減除扣除項(xiàng)目的余額。

土地增值稅的稅率很有特點(diǎn)，對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物的單位和個(gè)人，按增值額的一定比率征收土地增值稅，增值率在50%以下的，稅率為30%，增值率在50-100%的，稅率為40%，增值率在100-200%的，稅率為50%，增值率超過200%的，稅率為60%。這種征收方式，稱之為超率累進(jìn)。

下面就是土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率表，與個(gè)人所得稅的超額累進(jìn)稅率表不同在于計(jì)稅依據(jù)是比率不是數(shù)額，超額計(jì)算時(shí)使用的是速算扣除率，而不是速算扣除數(shù)。

去年的7月份，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅法》的征求意見稿，也開啟了土地增值稅的立法進(jìn)程。

相比1993年的暫行條例，征求意見稿的變化不是很大，也屬于平移性質(zhì)的。下表是我找到的一個(gè)暫行條例與征求意見稿有所差別的對(duì)比表，我搬過來了，供大家參考。

在我講課的過程中，有學(xué)生曾經(jīng)質(zhì)疑土地增值稅開征的合理性，覺得就房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓而言存在著重復(fù)征稅。這個(gè)問題我再單獨(dú)寫一個(gè)推文。那么為什么要開征這樣一個(gè)稅種，也就是通常說的立稅宗旨是什么。按照目前的解釋有三個(gè)目的：

（1）有利于增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控；

（2）有利于國(guó)家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

（3）有利于增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。

事實(shí)上土地增值稅的意義還是出于對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值額的一種調(diào)節(jié)。有一種說法，把土地增值稅叫做反房地產(chǎn)暴利稅，意味著房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例繳納給國(guó)家。所以它的調(diào)節(jié)功能大于收入功能。

從未來的趨勢(shì)看，這個(gè)稅將與房地產(chǎn)稅一并成為地方稅的主體稅種，也將為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制起到應(yīng)有的作用。

【第14篇】河南土地增值稅預(yù)征率

開封個(gè)體戶核定征收,哪里能注冊(cè)河南核定征收個(gè)體戶？

自2023年4月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人的應(yīng)稅銷售收入免征增值稅，適用3%的征收率。適用3%預(yù)征率的項(xiàng)目暫不預(yù)繳增值稅。

增值稅。

個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶也分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，這和公司一樣，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者大部分都是小規(guī)模的納稅者，而一般納稅者較少，這與個(gè)體經(jīng)營(yíng)本身的特點(diǎn)是分不開的，個(gè)體戶存在的意義是個(gè)體戶，自己生存，自己出路，所以數(shù)量大、量小是其具體的，而一般納稅人500萬(wàn)的銷售標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于大多數(shù)個(gè)體戶來說是無法達(dá)到的。

一般納稅人，你怎么繳納增值稅就怎么繳納，一般沒有優(yōu)惠。

所以對(duì)于小規(guī)模納稅人來說，當(dāng)然是享受月銷售額不超過15萬(wàn)、季度免稅政策不超過45萬(wàn)。

個(gè)人所得稅。

個(gè)人所得稅的算法其實(shí)是比較復(fù)雜的，而且類似于我們的企業(yè)所得稅，你要用你的收入減去成本來計(jì)算收入，然后再按照相應(yīng)的稅率來計(jì)算個(gè)稅，這個(gè)成本里面有需要調(diào)整的東西你也調(diào)整一下，這個(gè)還是需要一些專業(yè)知識(shí)的，一般人不學(xué)真的不會(huì)。

附加稅

在2023年1月1日至2024年12月31日期間，個(gè)體工商戶可在50%的稅率范圍內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

所以，目前如果成立個(gè)體戶，一般都是小規(guī)模納稅人，其實(shí)稅負(fù)真的不高，特別是對(duì)于核定征收的情況，稅收也不多。

河南稅收?qǐng)@區(qū)個(gè)體戶核定征收，有自然人代開，個(gè)獨(dú)企業(yè)，一般納稅人公司入駐等等。后續(xù)發(fā)文介紹。

根據(jù)今年的小微企業(yè)增值稅減免政策，目前河南稅收?qǐng)@區(qū)個(gè)體戶核定征收之后，只需要繳納個(gè)稅與印花稅，這樣綜合下來稅負(fù)更低，大力的支持到小微企業(yè)的發(fā)展。

簡(jiǎn)單舉例，一個(gè)服務(wù)類的個(gè)體戶收到設(shè)計(jì)服務(wù)費(fèi)，全年100w，那么今年納稅就是1.5w，大大的減輕小微企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

國(guó)家位置支持中小微企業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)好多利好政策，希望大家多多關(guān)注國(guó)家利好政策。

【第15篇】土地租賃增值稅稅率

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅

問：我公司為一家制造企業(yè)，一般納稅人，現(xiàn)準(zhǔn)備將2023年3月份取得的土地使用權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)問此業(yè)務(wù)如何繳納增值稅？

答：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào)) 附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。第十五條規(guī)定，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%?！敦?cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅[2018]32號(hào)）第一條規(guī)定，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件第十八條規(guī)定，一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。第二十八條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)注釋》執(zhí)行。

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》后附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》第二條規(guī)定，銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。無形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）第三條第（二）項(xiàng)規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

綜上，你公司轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)的行為，既可以按照財(cái)稅[2016]36號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定選擇一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照10%的稅率計(jì)算繳納增值稅；也可以按照財(cái)稅[2016]47號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

【第16篇】土地增值稅范圍

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉不動(dòng)產(chǎn)是否繳納土地增值稅

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是企業(yè)并購(gòu)重組的一種常用方式。對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是否繳納土地增值稅存在較大的爭(zhēng)議。筆者結(jié)合稅收政策和實(shí)際案例，進(jìn)行梳理分析，以期對(duì)納稅人有所幫助。

一、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的定義

資產(chǎn)(股權(quán))劃轉(zhuǎn)，是指對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益。

二、資產(chǎn)重組國(guó)家層面土增稅政策

2023年6月16日，財(cái)政部 稅務(wù)總局公布《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào))，執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。公告主要條款如下：

1、企業(yè)按照《中華人民共和國(guó)公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。本公告所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

2、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

3、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

4、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

5、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

《公告》延續(xù)了財(cái)稅〔2018〕57號(hào)(已失效)規(guī)定的四種土地增值稅優(yōu)惠政策，即：除房地產(chǎn)外，企業(yè)整體改制、合并、分立或改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資情形下，對(duì)房地產(chǎn)(國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物)的轉(zhuǎn)移、變更暫不征收土地增值稅。

由以上文件可以看出，上述暫不征收土地增值稅的方式通篇未提及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。

三、地方資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)土增稅政策

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》(重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號(hào))(現(xiàn)行有效)關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)定：

(一)同一投資主體劃轉(zhuǎn)

同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)(調(diào)撥)房地產(chǎn)，不征收土地增值稅?！巴煌顿Y主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”是指母公司與其全資子公司之間;同一公司所屬全資子公司之間;自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間。

(二)行政性調(diào)整劃轉(zhuǎn)

經(jīng)縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，按照國(guó)有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)之間無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)不征收土地增值稅。

四、實(shí)際案例

1、深圳市人才安居集團(tuán)有限公司將其持有的深圳遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目項(xiàng)下600套房屋以及與其相關(guān)聯(lián)的債務(wù)、人員一并劃轉(zhuǎn)給其全資子公司——深圳市人才君鼎泰管理有限公司，人才安居集團(tuán)申請(qǐng)按照“單位、個(gè)人改制重組，暫不征收土地增值稅”的規(guī)定暫不征收土地增值稅。該項(xiàng)申請(qǐng)得到國(guó)家稅務(wù)總局深圳市龍崗區(qū)稅務(wù)局的認(rèn)可，并出具編號(hào)為《深龍稅不征[90000018]號(hào)》的稅務(wù)事項(xiàng)通知書;

2、深圳市鹽田港集團(tuán)有限公司將其持有的現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目無償劃轉(zhuǎn)給其全資子公司——深圳市鹽港現(xiàn)代物流發(fā)展有限公司，鹽田港集團(tuán)申請(qǐng)按照“單位、個(gè)人改制重組，暫不征收土地增值稅”的規(guī)定暫不征收土地增值稅。該項(xiàng)申請(qǐng)得到國(guó)家稅務(wù)總局深圳市鹽田區(qū)稅務(wù)局的認(rèn)可，并出具編號(hào)為《深鹽稅優(yōu)惠[2020]90000094號(hào)》的稅務(wù)事項(xiàng)通知書。

3、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅[2005]160號(hào)）：重組分立過程中，原中國(guó)建設(shè)銀行無償劃轉(zhuǎn)給建銀投資的貨物、不動(dòng)產(chǎn)，不征收增值稅、營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。

五、分析

從國(guó)家層面政策，雖然暫不征收土地增值稅的方式通篇未提及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，但是個(gè)別地方政府文件明確不征收土地增值稅，且且在實(shí)務(wù)中，地方稅務(wù)局對(duì)資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)暫不征收土地增值稅予以認(rèn)可。筆者分析可能有以下原因：

1、不屬于征稅范圍：

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”。

有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，屬于土地增值稅的應(yīng)稅范圍，以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不屬于應(yīng)稅范圍。但是介于有償轉(zhuǎn)讓和繼承、贈(zèng)與之間的各種房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為，包括非繼承、贈(zèng)與的無償轉(zhuǎn)讓(如無償轉(zhuǎn)讓第三人)，以及非轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為(如資產(chǎn)劃轉(zhuǎn))，應(yīng)當(dāng)歸入應(yīng)稅范圍抑或不征稅范圍，則存在很大的爭(zhēng)議。實(shí)踐中，將無償劃轉(zhuǎn)列入應(yīng)稅范圍與《土地增值稅暫行條例》相悖，存在很大障礙，因此部分稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)不屬于土地增值稅應(yīng)稅范圍。

2、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是企業(yè)合并分立行為中資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的一種具體形式：

在和企業(yè)合并分立中，必然伴隨著資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)又是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的一種方式。因此資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)歸為合并分立范疇內(nèi)，從而適用財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)中第2條、第三條的規(guī)定，即“對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并(分立)后的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！?/p>

六、結(jié)論

綜合國(guó)家對(duì)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是否征收土地增值稅政策不明確、個(gè)別地方政府有明確的不征收土增稅政策、實(shí)務(wù)中有稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不征收土增稅的認(rèn)可，故資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不征收增值稅具備大概率可能性，為維護(hù)企業(yè)利益，建議擬采用資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的企業(yè)提前與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通，取得意見后再行實(shí)施資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。

來源：德居正財(cái)稅咨詢

無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)之土地增值稅分析

最早看到“劃轉(zhuǎn)”相關(guān)稅收規(guī)定的，是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第29號(hào))文件，該文件第二條“企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理”規(guī)定：

“(一)企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)(包括股東贈(zèng)予資產(chǎn)、上市公司在股權(quán)分置改革過程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈(zèng)予的資產(chǎn)、股東放棄本企業(yè)的股權(quán)，下同)，凡合同、協(xié)議約定作為資本金(包括資本公積)且在會(huì)計(jì)上已做實(shí)際處理的，不計(jì)入企業(yè)的收入總額，企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

(二)企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)，凡作為收入處理的，應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)入收入總額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，同時(shí)按公允價(jià)值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)?！?/p>

隨后，企業(yè)所得稅關(guān)于“劃轉(zhuǎn)”的后續(xù)文件財(cái)稅[2014]109號(hào)、總局2023年40公告陸續(xù)出臺(tái)，有了以上企業(yè)所得稅的影響，我得出結(jié)論：

資產(chǎn)劃出方要么做“長(zhǎng)期股權(quán)投資”處理，要么沖減“實(shí)收資本”或者“資本公積”處理;接受資產(chǎn)方要么增加“實(shí)收資本”，要么增加“資本公積”。

提示：以上的操作路程很漫長(zhǎng)的：工商執(zhí)照是否變更?實(shí)收資本不夠沖減怎么辦?資本公積沖減是否涉及企業(yè)所得稅?

什么是劃轉(zhuǎn)

1、無償劃轉(zhuǎn)的主體

現(xiàn)有國(guó)家政策規(guī)定的無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的主體是國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資公司、國(guó)有事業(yè)單位投資設(shè)立的—人有限責(zé)任公司及其再投資設(shè)立的—人有限責(zé)任公司(以下統(tǒng)稱國(guó)有—人公司)。《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)工作指引》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2009]25號(hào)]第二條對(duì)無償劃轉(zhuǎn)的主體進(jìn)行了界定：“國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資公司、國(guó)有事業(yè)單位投資設(shè)立的—人有限責(zé)任公司及其再投資沒立的—人有限責(zé)任公司(以下統(tǒng)稱國(guó)有—人公司)，可以作為劃入方(劃出方)?！庇纱丝梢钥闯觯瑹o償劃轉(zhuǎn)一般在純國(guó)有產(chǎn)權(quán)單位之間進(jìn)行。

2、無償劃轉(zhuǎn)的客體

《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理暫行辦法》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2005]239號(hào))第二條本辦法所稱企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)，是指企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)在政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位、國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資公司之間的無償轉(zhuǎn)移。第二十一條規(guī)定：“企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)等無償劃轉(zhuǎn)參照本辦法執(zhí)行”以上兩條政策規(guī)定對(duì)無償劃轉(zhuǎn)的客體進(jìn)行了界定：即無償劃轉(zhuǎn)一般指劃轉(zhuǎn)國(guó)有產(chǎn)權(quán)，但也可以劃轉(zhuǎn)實(shí)物資產(chǎn)。

劃轉(zhuǎn)對(duì)土地增值稅的影響

由于劃轉(zhuǎn)財(cái)稅處理有“長(zhǎng)期股權(quán)投資”的影子，我在思考土地增值稅的時(shí)候，一直圍繞《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2015]5號(hào))在轉(zhuǎn)圈圈：

企業(yè)間資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)如涉及不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，劃入方按接受投資處理的，屬于投資入股方式之一，應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅(雙方均為非房地產(chǎn)企業(yè))，但心里一直不踏實(shí)。突然之間，看到如下“老”文件：

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅〔1995〕48號(hào))指出，細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下兩種情況。一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

豁然開朗：居民企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)不屬于上述兩種情況，應(yīng)繳納土地增值稅。

來源：金穗源

編輯：沐林財(cái)訊