【導(dǎo)語】不動產(chǎn)為啥要預(yù)繳稅款怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的不動產(chǎn)為啥要預(yù)繳稅款，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】不動產(chǎn)為啥要預(yù)繳稅款
營改增是一項重大的稅收政策改革，自營改增實施以來，國家稅務(wù)總局先后頒布了多個“補丁”性文件，而且財稅〔2016〕36號文也是稅收政策歷史上最長的法規(guī)性文件。也就是說，營改增是一項龐大而復(fù)雜的稅收政策，稍不認真學(xué)習(xí)就會給我們工作帶來不便。
今天昌堯講稅就來給大家梳理一下營改增后需要“預(yù)繳稅款”的3大業(yè)務(wù)，當(dāng)然今天要和大家梳理的“預(yù)繳稅款”業(yè)務(wù)，是不包括企業(yè)發(fā)生純“預(yù)收款”時的稅款預(yù)繳，如：房產(chǎn)公司收到預(yù)收房款時，需要預(yù)繳稅款。但愿昌堯講稅的梳理能夠?qū)Υ蠹矣兴鶐椭?/p>
一、哪些業(yè)務(wù)需要進行“預(yù)繳稅款”？
在講到“預(yù)繳稅款”時，很多人會想到：
1、企業(yè)所得稅季度申報時的“預(yù)繳稅款”；
2、以1日、3日、5日、10日或者15日為1個納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)“預(yù)繳稅款”；
而今天要和大家講的是另一類“預(yù)繳稅款”，也就是國家為了平衡稅源，而且納稅人機構(gòu)所在地與業(yè)務(wù)發(fā)生地不在同一地區(qū)的相關(guān)經(jīng)濟業(yè)務(wù)。在業(yè)務(wù)發(fā)生時需要在業(yè)務(wù)發(fā)生地進行“預(yù)繳稅款”。
1、企業(yè)發(fā)生“提供建筑服務(wù)”地與機構(gòu)所在地不在同一地區(qū)；
2、企業(yè)發(fā)生“不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”地與機構(gòu)所在地不在同一地區(qū)；
3、企業(yè)發(fā)生“不動產(chǎn)租賃”地與機構(gòu)所在地不在同一地區(qū)。
二、“預(yù)繳稅款”采用什么計算方式？
（一）提供建筑服務(wù)的“預(yù)繳稅款”
政策依據(jù)
根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務(wù)總局公告2023年第17號)文。
第五條規(guī)定 納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：
（一）適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%
（二）適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%
納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。
納稅人應(yīng)按照工程項目分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。
案例列舉
嘉達建筑公司為一般納稅人，機構(gòu)所在地為湖南長沙。2023年9月承攬貴陽市一道路施工項目，2023年12月取得該工程項目的結(jié)算款333萬(含稅價)，當(dāng)月支付給分包方慶誠勞務(wù)公司分包款111萬(含稅價)。
嘉達建筑公司應(yīng)在貴陽市工程所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳增值稅
應(yīng)預(yù)繳稅款=(333-111)÷(1+11%)×2%=4萬
政策解析
根據(jù)相關(guān)政策，結(jié)合上述案例，我們可以看出，總包方在預(yù)繳稅款時可以扣除支付給分包方的分包款。顯然，這跟分包方選擇何種計稅方法沒有關(guān)系，跟分包方開具專用發(fā)票還是普通發(fā)票也沒有關(guān)系，只是，在向工程發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，需要提交與發(fā)包方、分包方簽訂的合同及從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。
(二)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的“預(yù)繳稅款”
?政策依據(jù)
根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務(wù)總局公告2023年第14號)文相關(guān)規(guī)定。
1、以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：
應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%
2、以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：
應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)÷(1+5%)×5%
?案例列舉
嘉達建筑公司為一般納稅人，機構(gòu)所在地為湖南長沙，2023年12月將2023年在貴州市建設(shè)的一棟辦公樓，原值800萬元，已提折舊140萬元，凈值660萬元，以950萬元出售給城西公司。
嘉達建筑公司應(yīng)在貴陽市房屋所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳增值稅
應(yīng)預(yù)繳稅款=950÷(1+5%)×5%=45.24萬
假如：
嘉達建筑公司轉(zhuǎn)讓的辦公樓是2023年以800萬購置的，那么又該如何預(yù)繳增值稅呢?
應(yīng)預(yù)繳稅款=(950-800)÷(1+5%)×5%=7.14萬
?政策解析
根據(jù)相關(guān)政策，結(jié)合上述案例，我們可以總結(jié)分析如下：
1、無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，無論他們適用一般計稅方法還是簡易計稅方法，也無論是2023年5月1日前還是后，只要是自建的不動產(chǎn)，都是以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)預(yù)繳的稅款;
2、反之，只要是非自建的不動產(chǎn)，即直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額計算應(yīng)預(yù)繳的稅款，但在進行納稅申報時，適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額。
3、至于個人或其他個人(主要指個體工商戶)轉(zhuǎn)讓購買的不動產(chǎn)，是否可以扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價，應(yīng)結(jié)合財稅〔2016〕36號文附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定第五條，看是否超過2年、是否屬于非普通住宅、是否屬于北京市、上海市、廣州市和深圳市地區(qū)，再確定。
(三)不動產(chǎn)租賃的“預(yù)繳稅款”
?政策依據(jù)
根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務(wù)總局公告2023年第16號)文相關(guān)規(guī)定：
(一)納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%
(二)納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
(三)個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
(四)其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款：
1、出租住房：
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
2、出租非住房：
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
?案例列舉
嘉達建筑公司為一般納稅人，機構(gòu)所在地為湖南長沙，2023年8月份將其2023年在貴陽市建設(shè)的一棟辦公樓出租給城西公司辦公使用，《租房合同》上注明年租金為12萬元(含稅)(月租金1萬元)，租期為三年，即自2023年9月1日至2023年8月31日，合同簽訂日為8月25日，約定城西公司在9月1日前一次性支付了嘉達建筑公司第一年的租金12萬元。
嘉達建筑公司應(yīng)在貴陽市房屋所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳增值稅
應(yīng)預(yù)繳稅款=12÷(1+5%)×5%=0.57萬
?政策解析
根據(jù)財稅〔2016〕36號文附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條對提供租賃服務(wù)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間相關(guān)規(guī)定，先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天，采取預(yù)收款方式的，為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
也就是說，在銷售額的確認上相對來說是比較簡單的，唯我們需要注意的是一般納稅人出租其2023年5月1日后取得的不動產(chǎn)，如果適用一般計稅方法計稅，那么是按3%的稅率進行預(yù)繳稅款。
三、“預(yù)繳稅款”如何進行納稅申報?
(一)當(dāng)發(fā)生以上3大業(yè)務(wù)時，按以上計算方法計算應(yīng)納的預(yù)繳稅額并向業(yè)務(wù)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅;
(二)在業(yè)務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在機構(gòu)所在地當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
四、“預(yù)繳稅款”都有些什么特殊性?
(一)當(dāng)預(yù)繳稅款，允許扣除相關(guān)費用時，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除;
(二)納稅人發(fā)生以上3大業(yè)務(wù)時，業(yè)務(wù)發(fā)生地與機構(gòu)所在地在同一地區(qū)的，不需要“預(yù)繳稅款”，正常申報即可;
(三)個人發(fā)生以上3大業(yè)務(wù)時，不需要“預(yù)繳稅款”，正常申報即可，因為個人沒有機構(gòu)所在地。
來源昌堯講稅
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【第2篇】銷售不動產(chǎn)預(yù)繳稅款的計算
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在我國較多的企業(yè)，每個規(guī)定的期限都是需要進行相關(guān)的稅款申請及繳納的，而企業(yè)所需要繳納的稅款，不僅僅只有企業(yè)所得稅這一項稅款項目，還是有一些預(yù)繳稅款項目的，那么，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)用預(yù)繳稅款嗎，預(yù)繳稅款怎么計算？
網(wǎng)友咨詢：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)用得著預(yù)繳稅款嗎？
廣東博厚律師事務(wù)所陶延年律師解答：
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是用預(yù)繳稅款的。國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是物權(quán)的轉(zhuǎn)移，在雙方簽署轉(zhuǎn)讓合同后，辦理過戶之前要繳納一些稅費。不管是印花稅、企業(yè)所得稅還是契稅，都應(yīng)該在土地轉(zhuǎn)讓之后繳納，因此，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)預(yù)繳稅款是不需要的。這里需要注意，如果是通過贈與的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是不需要承擔(dān)契稅的。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》(國家稅務(wù)總局公告 2023年第16號)文件規(guī)定，預(yù)繳稅款的計算:
(一)納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款:
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%。
(二)納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款:
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
(三)個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款:
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%。
(四)其他個人出租住房
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%。
(五)其他個人出租非住房
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
陶延年律師解析：
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)涉及以下稅種：
1、營業(yè)稅：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第四條，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額一營業(yè)額×稅率(5%)。因此應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用的5%計算應(yīng)繳納的營業(yè)稅。
2、土地增值稅：《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
3、企業(yè)所得稅：根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入計入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，按適用稅率計征企業(yè)所得稅。
4、印花稅：根據(jù)印花稅相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計算繳納印花稅，稅率為萬分之五。
納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機關(guān)報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。
擅長刑事辯護，公司事務(wù)
【第3篇】銷售不動產(chǎn)預(yù)繳稅款
本文主要分析深圳市房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品時，采用一般計稅方法情形下如何預(yù)繳和清算各種稅款。
一、預(yù)繳稅款環(huán)節(jié)
1、預(yù)繳增值稅
（1）預(yù)繳時間、地點
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告[2016]18號）第十二條規(guī)定：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。
其中主管國稅機關(guān)是指項目所在地的主管國稅機關(guān)。
（2）預(yù)征率和計算
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告[2016]18號）第十一條規(guī)定：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
2、預(yù)征土地增值稅
（1）預(yù)征時間
《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<土地增值稅征管工作規(guī)程（試行）>的公告》（深圳市地方稅務(wù)局公告[2016]7號）：一、將第十二條修訂為：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂時間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅的計征依據(jù)＝預(yù)收款－應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，并在收取款項次月納稅期限內(nèi)繳納，未按規(guī)定繳納的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定，從規(guī)定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金?！?/p>
（2）預(yù)征率
《關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告》（深地稅告[2010]6號）明確，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷售收入2%預(yù)征，別墅為4%，其他類型房產(chǎn)為3%。
（3）計算
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（公告[2016]70號）第一條規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-[預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%]
預(yù)征土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)×預(yù)征率
3、預(yù)繳企業(yè)所得稅
（1）預(yù)繳時間
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)；第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
應(yīng)在確認收入的當(dāng)季度或當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅。
（2）納稅調(diào)整計算
營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)收賬款含有增值稅，但對如何從預(yù)收賬款換算為預(yù)繳稅款階段的企業(yè)所得稅收入，國家稅務(wù)總局尚未明確。
土地增值稅從本質(zhì)來說也是一種所得稅，我們可以參考土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-[預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%]，即從企業(yè)所得稅角度，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
納稅調(diào)增數(shù)=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)計計稅毛利率（15%）-增值稅附加稅費和土地增值稅
二、清算稅款環(huán)節(jié)
1、正常申報增值稅
（1）增值稅應(yīng)稅行為時點的判斷
《營業(yè)稅改增值稅試點實施辦法》（財稅2023年36號）第45條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
如何判斷是否發(fā)生應(yīng)稅行為，各地有不同口徑，具體如下：
深圳沒有對房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)增值稅應(yīng)稅行為的時點做出特別規(guī)定，由以上對各地國稅對增值稅應(yīng)稅行為時點的判斷可知，大部分是以銷售合同約定的交房時間為增值稅應(yīng)稅行為發(fā)生的時點，如果實際交房時間早于合同約定時間，則以實際交房時間作為增值稅應(yīng)稅行為發(fā)生的時點。
（2）應(yīng)交增值稅計算
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告[2016]18號）第四條規(guī)定：增值稅計稅銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1+11%）。
一般計稅方法下：
應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進項稅額-已預(yù)繳稅款
=當(dāng)期銷售額×11%－進項稅額-已預(yù)繳稅款
=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1+11%）×11%-進項稅額-已預(yù)繳稅款
2、土地增值稅清算
（1）清算時點
國稅發(fā)[2009]91號第九條條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
國稅發(fā)[2009]91號第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
（2）土地增值稅清算收入計算
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
如果房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地價款取得了增值稅專用發(fā)票，則土地增值稅扣除項目中的土地價款為不含增值稅的金額，土地增值稅清算時的計稅收入的公式為：計稅收入=全部價款和價外費用/（1+11%）。
如果房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式取得土地使用權(quán)，土地增值稅計稅收入計算公式為：計稅收入=全部價款和價外費用-增值稅銷項稅額=全部價款和價外費用-（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1+11%）×11%=全部價款和價外費用/（1+11%）+當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1+11%）×11%。
“當(dāng)期允許扣除的土地價款”抵減的銷項稅額作為土地增值稅的計稅收入。
3、企業(yè)所得稅清算
（1）清算時點
按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條、第七條確認收入；實際慣例是以交房的時間確認收入，并以交房確認收入年度作為企業(yè)所得稅的清算年度。
（2）計算
國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。
“當(dāng)期允許扣除的土地價款”抵減的銷項稅額在企業(yè)所得稅方面是作為收入還是沖減成本確認，目前稅法上還沒明確，按照《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)規(guī)定，“當(dāng)期允許扣除的土地價款” 抵減的銷項稅額按照沖減成本處理，所以，如果稅法沒有明確規(guī)定，則應(yīng)按照會計處理計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額。
