房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售稅款（4篇）

【第1篇】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售稅款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

房子預(yù)售了，稅款計(jì)算對(duì)了嗎？

2023年02月05日 中國(guó)稅務(wù)報(bào) 版次：07 作者：周禾

實(shí)務(wù)中，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過預(yù)售方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，但在企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅的計(jì)算上，常常出現(xiàn)問題。國(guó)家稅務(wù)總局溫州市稅務(wù)局第一稅務(wù)分局在對(duì)m企業(yè)開展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，其在預(yù)收房款過程中，存在三個(gè)常見且典型的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

m房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，其開發(fā)的a項(xiàng)目2023年4月開始建設(shè)，2023年10月取得商品房預(yù)售許可證，項(xiàng)目尚未竣工。2023年，m企業(yè)共取得a項(xiàng)目預(yù)售房款22236萬元，已申報(bào)繳納相應(yīng)增值稅。已知該企業(yè)適用土地增值稅預(yù)征率2%，企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率10%。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一：預(yù)收款未及時(shí)確認(rèn)收入

m企業(yè)2023年度所收取的22236萬元預(yù)售房款，均在“預(yù)收賬款”科目下核算，已選擇按“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”開具增值稅不征稅發(fā)票，并申報(bào)繳納相應(yīng)增值稅。稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，企業(yè)“其他應(yīng)付款”科目下，還另外掛賬2023年10月以前取得的誠(chéng)意金1964萬元。

按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)，在收取房款前，一般會(huì)收到購(gòu)房者的定金、訂金、誠(chéng)意金和認(rèn)購(gòu)金等款項(xiàng)。從法律意義來分析，定金具有擔(dān)保作用，合同雙方均受法律限制；訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)購(gòu)金均非法律概念，一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證前，因無法簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，而向購(gòu)房意向人收取的非正式約定款項(xiàng)。

目前，這些款項(xiàng)中，哪些屬于預(yù)收款，相關(guān)稅收政策并沒有作出詳細(xì)規(guī)定。不過，結(jié)合這些款項(xiàng)的法律意義，及各地稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行口徑來看，比較一致的觀點(diǎn)是：房地產(chǎn)企業(yè)收取的定金應(yīng)視為預(yù)收款項(xiàng)，而誠(chéng)意金、訂金、認(rèn)購(gòu)金等則不應(yīng)視為預(yù)收款項(xiàng)。

稅務(wù)人員進(jìn)一步核實(shí)發(fā)現(xiàn)，m企業(yè)在“其他應(yīng)付款”科目下核算的誠(chéng)意金所對(duì)應(yīng)的意向人，均已于2023年10月與企業(yè)簽訂了正式的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，合同中約定，以誠(chéng)意金沖抵購(gòu)房款。據(jù)此，m企業(yè)在2023年10月以前，不需要就誠(chéng)意金申報(bào)納稅，但2023年10月合同簽訂后，誠(chéng)意金已自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房人預(yù)付款。因此，m企業(yè)2023年度少計(jì)收入1964萬元，應(yīng)補(bǔ)繳2023年度增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等相關(guān)稅金，并按規(guī)定繳納滯納金。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)二：土地增值稅預(yù)繳不足

對(duì)于m企業(yè)2023年度取得預(yù)售房款22236萬元，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，2023年度，企業(yè)采用“不含稅收入=預(yù)售房款÷（1+9%）”的公式，計(jì)算出不含稅收入20400萬元，并據(jù)此計(jì)算、申報(bào)繳納了土地增值稅408萬元。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）規(guī)定，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)＝預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在未完工產(chǎn)品預(yù)售階段所收取的款項(xiàng)，尚未達(dá)到增值稅納稅義務(wù)發(fā)生條件，相關(guān)款項(xiàng)作為預(yù)收款，僅須預(yù)繳增值稅。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅預(yù)繳的計(jì)征依據(jù)，有且只有兩個(gè)選擇：要么按預(yù)收款全額確定，要么按預(yù)收款減去増值稅預(yù)繳稅額確定。

上述案例中，m企業(yè)a項(xiàng)目2023年度土地增值稅預(yù)繳計(jì)征依據(jù)，要么是22236萬元，要么是22236-22236÷（1+9%）×3%=21624（萬元），兩者均高于其目前確認(rèn)的20400萬元。因此，m企業(yè)存在2023年度土地增值稅預(yù)繳稅款不足的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)m企業(yè)而言，采取“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”作為土地增值稅的預(yù)繳計(jì)征依據(jù)，更有利于其減輕前期資金壓力。因此，m企業(yè)應(yīng)申報(bào)繳納2023年度土地增值稅預(yù)繳稅款21624×2%=432.48（萬元）。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)三：所得稅應(yīng)稅收入確認(rèn)不足額

對(duì)于a項(xiàng)目2023年度所收取的22236萬元，m企業(yè)在2023年第四季度《企業(yè)所得稅季度預(yù)繳納稅申報(bào)表》第4行“加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”欄次中，填報(bào)本年累計(jì)數(shù)1558.56萬元，計(jì)算公式為22236÷（1+9%）×10%-（408+73.44）=1558.56（萬元），其中，408萬元為土地增值稅預(yù)繳稅額，73.44萬元為附加稅費(fèi)。稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目已簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》中，約定2023年度應(yīng)收預(yù)售房款合計(jì)數(shù)應(yīng)為23980萬元，尚有1744萬元預(yù)售房款未按約定取得。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

根據(jù)上述規(guī)定，確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的判斷標(biāo)準(zhǔn)，與增值稅及土地增值稅有所不同。增值稅及土地增值稅強(qiáng)調(diào)“預(yù)收款”，而企業(yè)所得稅強(qiáng)調(diào)的是“合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日”。因此，m企業(yè)在季度申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)按《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所約定的2023年度應(yīng)收合計(jì)數(shù)23980萬元確認(rèn)應(yīng)稅所得。以實(shí)際收到的預(yù)收款總額確認(rèn)應(yīng)稅所得，存在未足額確認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)。

m企業(yè)應(yīng)更正申報(bào)其2023年第四季度《企業(yè)所得稅季度預(yù)繳納稅申報(bào)表》，將第4行“加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”欄次的數(shù)據(jù)修改為1694.08萬元，計(jì)算公式是23980÷（1+9%）×10%-（432.48+73.44），其中，432.48萬元為土地增值稅預(yù)繳稅額，73.44萬元為附加稅費(fèi)。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，按照合同約定收取了房款但尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更前，因企業(yè)原因或購(gòu)房人原因需要解除合同的，在簽訂相關(guān)協(xié)議、退回相應(yīng)款項(xiàng)、開具增值稅紅字發(fā)票，相關(guān)賬務(wù)處理紅字沖銷、相關(guān)稅種更正申報(bào)后，應(yīng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退回相關(guān)稅款。

（作者單位：國(guó)家稅務(wù)總局溫州市稅務(wù)局第一稅務(wù)分局）

【第2篇】房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)繳稅款

中道財(cái)稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財(cái)稅問題解決專家

<原創(chuàng)> 作者：林森

近期有房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)人員咨詢這樣一個(gè)問題：開發(fā)商向業(yè)主交房后確認(rèn)增值稅應(yīng)納稅額是先抵扣進(jìn)項(xiàng)稅還是先抵減預(yù)繳稅款？

答案是：先抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，再抵減預(yù)繳稅款。

【政策依據(jù)】

參照國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》當(dāng)中明確抵減時(shí)間規(guī)范：

“第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。”

引申出一個(gè)實(shí)務(wù)的問題：在抵減預(yù)繳稅款的時(shí)候，是可以一次性全部抵減，還是可以按照后期每月實(shí)際交房開票確認(rèn)收入的比例確認(rèn)抵減？

筆者認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅政策規(guī)定，納稅人允許在確認(rèn)收入當(dāng)月全額抵減預(yù)繳稅款，同時(shí)也可以根據(jù)企業(yè)自身會(huì)計(jì)核算情況，自行確定當(dāng)月抵減比例來確認(rèn)增值稅應(yīng)納稅額。

但是在實(shí)務(wù)中進(jìn)行增值稅申報(bào)時(shí)，部分省份的納稅申報(bào)系統(tǒng)會(huì)限制抵減的比例。稅務(wù)部門也是擔(dān)心可能產(chǎn)生退稅的情況出現(xiàn)，畢竟交稅容易退稅難，希望財(cái)務(wù)人員在申報(bào)時(shí)注意一下這個(gè)問題，結(jié)合實(shí)際情況靈活處理。

【第3篇】國(guó)稅中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款

一、基本規(guī)定

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅相關(guān)規(guī)定如下：

(一）一般納稅人

1.預(yù)繳。一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

2.抵減。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和9%的適用稅率（一般計(jì)稅方法）或5%的征收率（簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

（二）小規(guī)模納稅人

1.預(yù)繳。小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

2.抵減。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

二、申報(bào)表填報(bào)

（一）預(yù)繳申報(bào)

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括一般納稅人和小規(guī)模納稅人）預(yù)繳稅款均通過填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)，在該表“預(yù)征項(xiàng)目和欄次”部分的第2欄“銷售不動(dòng)產(chǎn)”行次填寫相關(guān)信息：

(1)第1列“銷售額”：填寫本期收取的預(yù)收款（含稅），包括在取得預(yù)收款當(dāng)月或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的預(yù)繳期取得的全部預(yù)收價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

(2)第2列“扣除金額”：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不需填寫。

(3)第3列“預(yù)征率”：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征率為3%。

(4)第4列“預(yù)征稅額”：填寫按照規(guī)定計(jì)算的應(yīng)預(yù)繳稅額。

2.一般納稅人同時(shí)填報(bào)《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）相應(yīng)欄次，即將本期預(yù)繳增值稅填入該表第4行第2列（本期發(fā)生額），將上期本表第4行第5列（期末余額）填入本表第4行第1列（期初余額），并計(jì)算出本期第4行第5列（期末余額）。相當(dāng)于通過本表累計(jì)記錄以后期間可抵減的預(yù)繳增值稅額。

（二）抵減申報(bào)

1．一般納稅人：填寫《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）第4行第4列（本期實(shí)際抵減稅額），填寫《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》第28行“①分次預(yù)繳稅額”。 本期實(shí)際抵減稅額小于或等于《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》第24行“應(yīng)納稅額合計(jì)”，即最多只能將應(yīng)納稅額抵減為零，未抵減完的預(yù)繳稅款結(jié)轉(zhuǎn)以后期間繼續(xù)抵減。

2.小規(guī)模納稅人：將當(dāng)期可以抵減的預(yù)繳增值稅填入《增值稅納稅申報(bào)表》（小規(guī)模納稅人適用）第21欄“本期預(yù)繳稅額”即可。小規(guī)模納稅可自行建立預(yù)繳稅款抵減臺(tái)賬登記預(yù)繳稅款的抵扣情況。

三、相關(guān)的幾個(gè)問題

（一）預(yù)收款的范圍如何界定？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂《商品房買賣合同》后至房產(chǎn)交付前收取的房款均屬預(yù)收款，包括分期收取的房款（首付、按揭、尾款）和一次性全額收取的房款，均應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅。對(duì)于《商品房買賣合同》簽訂前，以誠(chéng)意金、意向金、訂金等名義收取的小額款項(xiàng)，由于此時(shí)雙方的權(quán)利義務(wù)并未確定，此類款項(xiàng)收取時(shí)可暫不預(yù)繳稅款，待簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，與當(dāng)期收取的款項(xiàng)一并記入預(yù)收款預(yù)繳增值稅。

（二）何時(shí)開始抵減預(yù)繳稅款？

依據(jù)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天，實(shí)務(wù)中以房產(chǎn)交付的時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，即在房產(chǎn)交付買受人時(shí)，發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，此時(shí)可以抵減預(yù)繳稅款。

（三）預(yù)繳稅款是否必須按項(xiàng)目對(duì)應(yīng)抵扣？

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，且各項(xiàng)目完工交付時(shí)間不一致時(shí)，未交付項(xiàng)目的預(yù)繳稅款，是否可以合并抵減已交付項(xiàng)目的應(yīng)納增值稅？還是必須按項(xiàng)目對(duì)應(yīng)進(jìn)行抵扣，即某項(xiàng)目預(yù)繳的增值稅必須等到該項(xiàng)目交付發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)，才能抵減該項(xiàng)目已預(yù)繳的增值稅？這個(gè)問題，稅法沒有明確規(guī)定，但從國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)規(guī)定預(yù)繳稅款的立法意圖分析，筆者認(rèn)為應(yīng)按項(xiàng)目抵減預(yù)繳稅款，不宜跨項(xiàng)目抵減預(yù)繳稅款。

【第4篇】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款

企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（2023年版）

房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品，需要就取得的預(yù)售收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，并按月（季）度填報(bào)《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表》。這其中最主要的填列項(xiàng)目就是特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。那么，如何填列能更清晰反映各項(xiàng)申報(bào)內(nèi)容呢？

一、實(shí)務(wù)案例

甲房地產(chǎn)企業(yè)2023年三季度取得預(yù)售收入6000萬元，當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本2200萬元，適用的預(yù)計(jì)毛利率是15%，適用的企業(yè)所得稅稅率為25%，本年度累計(jì)已預(yù)繳企業(yè)所得稅120萬元。

二、政策規(guī)定

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表》填報(bào)說明要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額填入第5行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”。

三、實(shí)務(wù)問題

填報(bào)說明未對(duì)當(dāng)期完工的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額如何抵頂當(dāng)期預(yù)計(jì)毛利額進(jìn)行明確。實(shí)務(wù)操作當(dāng)中，一般是直接抵頂當(dāng)期預(yù)計(jì)毛利額后，將計(jì)算得出的當(dāng)期應(yīng)納所得稅額直接填列至申報(bào)表第5行。

例如，《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)填報(bào)<中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月〔季〕度預(yù)繳納稅申報(bào)表>有關(guān)問題的公告》就明確，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計(jì)稅毛利率-房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加-〔開發(fā)產(chǎn)品完工后當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計(jì)稅毛利率-當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加〕，填入《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月〔季〕度預(yù)繳納稅申報(bào)表〔a類〕》第5行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”欄。

在上述案例中，甲公司完工產(chǎn)品的實(shí)際毛利額=3000-2200=800，其中，預(yù)計(jì)毛利額=3000×15%=450，差額800-450=350在本期納稅。因此，甲公司本季度應(yīng)納稅所得額=6000×15%+350=1250（萬元），預(yù)繳企業(yè)所得稅=1250×25%=312.5（萬元）。

填報(bào)申報(bào)表時(shí)，第5行“利潤(rùn)總額”=800萬元；第5行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”=6000×15%-450=450萬元，第9行“實(shí)際利潤(rùn)額”=1250（萬元），第11行“應(yīng)納所得稅額”=312.5（萬元），第13行“實(shí)際已預(yù)繳所得稅額”累計(jì)金額列=120（萬元），第17行“本月（季）實(shí)際應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額”=312.5-120=192.5（萬元）

上述處理符合規(guī)定，并無錯(cuò)誤。只是，如果按上述方式填列，直接對(duì)當(dāng)期預(yù)售收入毛利額進(jìn)行調(diào)整，會(huì)弱化表內(nèi)數(shù)據(jù)勾稽關(guān)系，不利于核對(duì)檢查當(dāng)期申報(bào)數(shù)據(jù)是否存在錯(cuò)誤。

四、處理建議

根據(jù)目前《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表》的設(shè)計(jì)思路，分析如下：

當(dāng)期應(yīng)納所得稅額

=（利潤(rùn)總額+特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額）×適用稅率

=利潤(rùn)總額×適用稅率 +（預(yù)售收入×預(yù)計(jì)毛利率-收入×預(yù)計(jì)毛利率）×適用稅率

=利潤(rùn)總額×適用稅率+預(yù)售收入×預(yù)計(jì)毛利率×適用稅率-收入×預(yù)計(jì)毛利率×適用稅率

=（利潤(rùn)總額+特定業(yè)務(wù)計(jì)算的毛利額）×適用稅率-收入×預(yù)計(jì)毛利率×適用稅率

此時(shí)，我們可以按照上述思路來填列《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表》。承上例：

利潤(rùn)總額=收入-成本=3000-2200=800，填入第4行；

特定業(yè)務(wù)計(jì)算的毛利額=預(yù)售收入×預(yù)計(jì)毛利率=6000×15%=900，填入第5行；

實(shí)際已預(yù)繳所得稅額=120，填入第13行；

特定業(yè)務(wù)已經(jīng)預(yù)繳的所得稅=收入×預(yù)計(jì)毛利率×適用稅率=3000×15%×25%=112.5，填入第14行。

本月（季）實(shí)際應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額=（800+900）×25%-120-112.5=192.5（萬元）

按照上述思路填列企業(yè)所得稅預(yù)繳稅款表，就能夠更清晰地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本期預(yù)售收入應(yīng)預(yù)繳的企業(yè)所得稅和本期結(jié)轉(zhuǎn)收入部分前期已經(jīng)繳納的企業(yè)所得稅。